購買學(xué)區(qū)房的陷阱及其應(yīng)對方案（租或買學(xué)區(qū)房必看）

2014-09-28 10:49:45 　來源：智康1對1

　　論壇里有家長打算購買學(xué)區(qū)房。但是擔(dān)心買房陷阱，因此希望我能夠介紹經(jīng)驗。

　　1.中介談的天花亂墜，賣方也是對于學(xué)校指標(biāo)說的都是沒問題。但是如何確定入學(xué)指標(biāo)？

　　首先我們要明白，只有學(xué)校才是入學(xué)制度的制定者(教委把權(quán)力下放給學(xué)校了)。中介，賣方，說了都不算。所以無論你合同上怎么限制，助力，也無法100%助力入學(xué)安全。因為你不可能和學(xué)校簽合同。你的合同對象是賣方。我們只能根據(jù)現(xiàn)有政策，盡量助力我們的入學(xué)安全。

　　對于老公房，目前的政策是，每戶只能有一個孩子在讀。如果原來的孩子畢業(yè)了，那么接下來的孩子還可以利用此房子繼續(xù)就讀這個學(xué)校。因此，我們需要確認(rèn)，現(xiàn)在沒有小于12歲的孩子落戶在這個房子上，并且如果有戶口遷出記錄，那么在遷出的人員中，也不能有小于12歲的孩子。所有這些資料，派出所都有記錄。但是派出所必須見到該處房子的產(chǎn)權(quán)證，才提供該處房產(chǎn)的戶口信息。

　　因此我們的對策如下

　　對策一，在合同上寫清楚，支付定金以后，賣家持有房產(chǎn)證，協(xié)助買家去派出所咨詢該處房產(chǎn)戶口記錄。如果該處房產(chǎn)的目前落戶人和曾經(jīng)落戶人都沒有12歲以下的小孩，那么我們就可以放心了。另外，合同上必須要求在交易某個階段，房主必須遷走所有戶口，否則有相應(yīng)的懲罰。但是這其實不是一個關(guān)鍵問題。我咨詢過中關(guān)村派出所，“即使原房產(chǎn)人不遷走戶口，只要你擁有產(chǎn)權(quán)證，一樣可以順利落戶”

　　對策二，如果賣方不同意，那么我們可以要求留一部分尾款，比如15萬。只有賣方助力戶口歷史記錄如他所說，“從來沒有小孩落戶于此”，并且遷出戶口，我們才能支付尾款。否則，懲罰條款就是不支付尾款。所以萬一出了戶口問題，等于我們便宜買到了房子。我們大不了賣出去，即可。

　　如果賣方堅持交易完全結(jié)束才處理戶口問題，那么千萬不要購買此處房產(chǎn)。很有可能賣方無法遷出戶口，或者他有孩子正在讀此小學(xué)。

　　對于商品房，目前的政策是，每戶只有一個名額可以入學(xué)。代表樓盤是華清嘉園-二小，萬柳-三小，天秀-一小。注意世紀(jì)城-人大附小是個陷阱，不允許二手房入學(xué)，因此不要購買世紀(jì)城。

　　這些房子年代都比較近，因此如果房子名額被用過，那么孩子的戶口必然體現(xiàn)在戶口記錄里面。所以只需要用同樣的方法確認(rèn)-“沒有孩子現(xiàn)在或者曾經(jīng)落戶于此”即可。

　　2.學(xué)區(qū)房范圍的認(rèn)定

　　學(xué)區(qū)房的范圍每年都有變動。學(xué)區(qū)房的范圍劃分歸屬區(qū)教委小教科。因此沒有人能夠給你助力，你購買的樓盤一定是學(xué)區(qū)房。這里必然要冒風(fēng)險。另外，不要看物理距離，教委原話“就近入學(xué)不等同于物理距離近”。緊挨著中關(guān)村1小的樓其實屬于中關(guān)村3小片區(qū)。以中關(guān)村1小本校為例，大家可以發(fā)現(xiàn)有一些樓盤屬于爭議樓盤，不同年份，他們歸屬不同。因此這樣的樓盤千萬不要購買。我詳細(xì)了解了這些爭議樓盤有爭議的原因。他們屬于北航軟件園的家屬樓。中關(guān)村1小是中科院系統(tǒng)的小學(xué)。他們要助力中科院家屬的入學(xué)，因此如果學(xué)區(qū)范圍需要調(diào)整，必然拿北航軟件園的房子開刀。而900多號樓都是中科院的家屬樓，他們相對是安全的。

　　對策，

　　先進(jìn)我們需要搜積盡可能多的學(xué)區(qū)房劃片。今年很多熱心家長都提供了片區(qū)信息。如果你還有疑惑，可以親自去學(xué)校實地考察，目前的招生簡章也許還沒有被撕掉。網(wǎng)上也有少量歷年的片區(qū)劃分

　　第二研究分析，了解爭議樓盤的原因。選擇較不容易有爭議的樓盤。

　　第三去向中介索取招生簡章的復(fù)印件。他們經(jīng)常給假的，或者有意添加一些樓盤。所以識別真?zhèn)蔚姆椒ㄈ缦拢?br />
　　a.每年招生時間必然是當(dāng)年的6中旬的周末。因此通過可以知道報名時間。例如2008年6月14日是星期六。我曾經(jīng)見過一個假的2008年招生簡章，他的刪掉時間是2008年6月16日。這明顯不對。2007年6月16日是星期六，因此我知道這個2008年的招生簡章是通過2007年的那份篡改偽造的。

　　b.樓盤寫在紙張邊緣，或者明顯插入了新樓盤。例如324樓是中關(guān)村1小的一個非常有爭議樓盤。不同年份劃分不同。我曾經(jīng)見到過推銷此樓盤的中介，有意在323，325之間加入了324樓盤。插入，增加的筆跡明顯。

　　第四2006年的劃片是關(guān)鍵。2006年千禧寶寶入學(xué)。那年各個重點小學(xué)都縮小了劃片。因此那年的劃片具有有參考價值。

　　附錄參看《北京重點小學(xué)對應(yīng)學(xué)區(qū)房小區(qū)》

　　3.貸款陷阱

　　如果一次性付款，或者購買的房子比較新，就不用考慮這個問題。

　　不同銀行有不同的貸款年限規(guī)定。有的銀行要求房齡不得超過20年，有的要求不超過25年。有的銀行還要求貸款時間+房齡不超過30年。等等。如果購買一個80年的房子，有可能拿不到貸款。也有可能還款時間只有5年。

　　應(yīng)對方案

　　先進(jìn)，銀行政策總在變，購買前咨詢清楚各銀行的政策。中介的貸款部門和這些銀行很熟，他們知道銀行的規(guī)定。

　　第二，并不是所有老房子的房產(chǎn)證都寫建筑時間的。有不少的建筑時間是空缺的，也有把發(fā)證時間當(dāng)作建筑時間。一個80年的老房子，可能95年才拿到房產(chǎn)證。因此銀行有可能會按2009-1995=14年的房子來處理。而銀行是要依據(jù)房產(chǎn)評估公司給出的評估來決定貸款的。因此，在建筑年份不明的情況下，這就要看房地產(chǎn)評估公司以什么確定房子的建筑年份。

　　第三，公積金貸款不牽扯這些年份要求。如果賣家同意公積金貸款，也可以解決這個問題。但是這點有難度。我同事一直等到去年12月份，才迎來了房地產(chǎn)寒冬，順利完成了公積金貸款。

　　如果對于此套房子拿下貸款有擔(dān)心，較好合同上說明，如果由于房屋年限問題，造成無法辦成貸款，雙方如何解決這個問題。我當(dāng)時的商量的結(jié)果就是，我會分3批，在1個月之內(nèi)，支付所有款項，或者我可以選擇中止交易，賣家退還我定金。當(dāng)然賣家可能不太愿意。但是當(dāng)時我說服了中介，讓他們幫我在合同上加上這些條款。然后告訴賣家，由于這是銀行的問題，因此其他人的合同也都是這么處理的。當(dāng)然，我承諾，無論結(jié)果如何，我都會支付中介部分服務(wù)費(與中介的合同助力了，否則他們也不幫我)。

　　